Comprendre, contrôler, et réduire les charges dans les copropriétés immobilières - page 6
auteur : Marc-AntoineRédactionpublié le : mardi 16 avrilmodifié le : mardi 16 avrilREJOIGNEZ VITACOPRO
Conseils Syndicaux, Copropriétaires
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Surveillez les consommations d’eau dans la copropriété au fil des mois et des années, afin de déceler une fuite sur le circuit de distribution;
Les fuites d'eau dans la copropriété sont une perte d'argent !
- En cas de chauffage collectif, sensibilisez les résidents sur le fait de ne pas gaspiller le chauffage (ex: fenêtres et portes laissées ouvertes). Sensibilisez-les également sur le fait de ne pas trop chauffer chez eux;
- Pour éviter le gaspillage d'électricité installez des détecteurs de présence ainsi que l’allumage des lumières par minuterie dans les parties communes;
- Cherchez si de nouveaux équipements plus économiques peuvent remplacer des équipements existants. L'objectif sera de réduire leurs couts de fonctionnement, d'augmenter leur durabilité, et d'apporter plus de performance sur le moyen et long terme;
- Incitez les résidents au respect de la copropriété pour éviter les dégradations, et donc les frais de remise en état;
- Vérifiez que le règlement de copropriété contienne la présence d’une « clause d’aggravation de charges » qui permet d’imputer des dépenses de remise en état à un voisin qui dégrade la copro. Faites-la rajouter si ce n'est pas le cas et n'hésitez pas à la faire jouer;
- Trouvez des bénévoles sur place pour assurer les petits travaux d’entretien, et ainsi réduire les prestations correspondantes;
- Faites expertiser un bâtiment, un service ou un équipement qui pose des interrogations, dans le but de détecter un cout caché. Par exemple, dans les copropriétés anciennes un bilan énergétique peut révéler un défaut d'isolation thermique. Notez que certaines expertises et études techniques sont obligatoires (ex: amiante, plomb).
- Vérifiez le contrat du syndic et demandez-lui de mettre un maximum de ses prestations dans le « forfait de base », car le cout des prestations qu’il voudra passer dans ses honoraires dits « variables » peut vite s’envoler. Notez que l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 liste les 44 prestations qui devraient normalement figurer dans le forfait de base;
- Informez-vous et gardez en tête les abus généralement pratiqués par les prestataires (dont les syndics), afin de pouvoir les déjouer le moment venu;
- Exigez du syndic l’ouverture d’un compte séparé (ce qu’il est normalement obligé de faire) et refusez de lui accorder la dispense qu'il voudra vous faire voter en assemblée générale. La copropriété pourra alors faire fructifier les sommes sur ce compte, au lieu que ce soit le syndic qui le fasse. Notez que le compte séparé est la seule façon de conserver l’argent de la copropriété en cas de faillite du syndic;
- Surveillez l’état de délabrement et de vieillissement d'une copro ancienne, et intervenez avant que les catastrophes ne se produisent. On paye toujours plus cher une prestation dans l’urgence, et on a alors rarement le temps de comparer ou de négocier les devis;
- Anticipez les problèmes techniques et les sinistres qui pourraient survenir dans la copro (en particulier avec le circuit de distribution d’eau). Vous pourrez ainsi les traiter avant de devoir faire appel à l’assurance. Plus la copropriété déclare de sinistres et plus les primes d’assurances augmentent;
Détectez les risques de sinistres... avant qu'ils ne se produisent !
- Revoyez les charges d'un lot si l’usage qui en est fait vient à changer (exemple: un lot d'habitation transformé en local professionnel), car cela peut avoir un impact sur la répartition des charges;
- Informez clairement les résidents sur les sujets qui peuvent aider à réduire les charges. Même les locataires y sont sensibles;
- Soyez présent aux assemblées générales afin de pouvoir contrôler et voter les dépenses;
- Exigez du syndic professionnel qu'il consulte le conseil syndical sur chaque dépense à effectuer et sur chaque contrat proposé par un prestataire (nb : sauf urgence absolue), et cela avant toute signature. Le conseil syndical devra alors contrôler l'opération, et donner rapidement son acceptation ou son refus (pour ne pas ralentir le travail du syndic);
- Utilisez des outils modernes pour suivre collectivement les problèmes et les charges (comme le site en ligne VitaCopro). Cela permet d'y voir plus clair et de décider tous ensemble des orientations à prendre.
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