Peut-on se passer purement et simplement de certaines charges ?
Parmi l'ensemble des charges que l'on rencontre dans une copropriété, toutes ne sont pas indispensables : on peut laisser un espace vert sans entretien, un local non repeint, un groom de porte déréglé ou cassé. Ceci dit, la grande majorité des charges correspondent à des services et équipements qui sont indispensables au collectif, et à la borne marche de la copropriété. Il n'est donc ni facile ni souhaitable de s'en passer.
A noter : certaines charges sont la conséquence d’obligations légales (règlementaires) et ne peuvent donc pas être évitées ou repoussées à plus tard. C'est le cas par exemple du ravalement de façade de la copropriété, à réaliser obligatoirement tous les dix ans, et qui peut même être ordonné par le Maire de la commune.
Un point est tout de même à considérer : certaines charges sont la conséquence de choix de confort qui ont été faits pour la copropriété, notamment lors de sa construction. Ces charges peuvent éventuellement être supprimées complètement... à condition que cela soit justifié et étudié précisémment.
Par exemple, un groupe de filtration des eaux potables à l'entrée de la co-propriété peut être supprimé si l'on considère que les eaux délivrées par la commune sont suffisamment propres et peu calcaires. On peut demander à un plombier de shunter les éléments de filtrage, ce qui permet ensuite d'économiser sur les cartouches filtrantes. Autre exemple : pour économiser sur l'entretien on pourra remplacer certains espaces verts (ceux qui n'apportent pas de valeur ajoutée à la copropriété) par un aménagement simple et sans entretien. Par exemple une esplanade, avec un banc ou des racks à vélos.
Le gain financier pour la copropriété peut être immédiat, mais on le calculera plutôt sur le moyen et long terme (sur plusieurs années).
Contrôler les charges : pourquoi faire ?
Pourquoi contrôler les charges ? Simplement parcequ'elles peuvent couter cher à la copropriété : si elles sont peu maitrisées, trop élevées, si elles augmentent sans justification ou dérapent de façon honteuse. Divers organismes en rapport avec l'univers de la copropriété immobilière rapportent que les charges augmentent de façon inquiétante depuis quelques années. Il existe de multiples raisons de voir augmenter les charges de la copro et il est donc important de suivre la gestion des charges de très près.
Une copropriété doit faire face à de nombreuses charges de fonctionnement. Le rôle du syndic est de les constater, de les suivre, de les gérer, de collecter les fonds qui permettent d'y faire face, et de contrôler que les services et travaux correspondant à ces charges sont correctement réalisés.
C'est le premier niveau de contrôle et de suivi à réaliser pour le bon fonctionnement de la copropriété. Il est de la responsabilité du syndic de le faire sérieusement et avec professionnalisme. Malheureusement, ce n'est pas toujours le cas. Le travail du syndic ne garantit pas que ces charges seront maitrisées, et ne garantit pas non plus qu'elles n'augmenteront pas de façon inapropriée.
Un deuxième niveau de contrôle de ces charges doit donc être effectué, afin d'être certain qu'elles soient maitrisées et ne coutent pas trop cher à la copro. Le contrôle est à mener cette fois par l'ensemble des copropriétaires (le syndicat), au premier rang desquels le conseil syndical.
Les copropriétaires sont non seulement les payeurs au final, mais ils ont aussi une responsabilité dans le bon fonctionnement de la copropriété. Il est donc important que le syndicat s'investisse personnellement pour vérifier la gestion du syndic et recadrer tout dérapage.
Le conseil syndical devra être proactif sur ce sujet, et ne pas attendre du syndic professionnel qu'il optimise la gestion des charges seul dans son coin. Dans tous les cas, le syndic a un devoir de conseil et de bonne gestion de la copropriété : le syndicat est donc en droit d'attendre de lui à la fois conseil et assistance sur ce sujet.