Comprendre, contrôler, et réduire les charges dans les copropriétés immobilières - page 3

Exemples de risques de dérapages sur les charges

Les exemples suivants sont tirés de faits réels :

• prestations contractuelles non terminées (i.e. service pas complètement réalisé, équipements non livrés, équipements mal installés), en particulier de la part des promoteurs immobiliers et de certaines de leurs entreprises sous-traitantes;
• augmentation importante des honoraires du syndic, non justifiée au regard des prestations fournies;
• paiement d'un service d'entretien et de ménage (sur deux bâtiments, pour une centaine de lots) qui est mal réalisé par le prestataire;
• facturation trop élevée de caches en plastique pour interphones, lors de leur remplacement (jusqu'à 20 euros HT la pièce). Et cela, sans compter le cout de l'intervention du fournisseur (facturé en plus);
• lors de maintenances, facturation de pièces détachées inutiles ou surdimensionnées au regard du besoin réel (par exemple, ce peut être le cas lors des mises aux normes d'ascenseurs);
• montants de devis (proposés par des prestataires) allant du simple au double, pour une même prestation à réaliser. Certains prestataires poussent même l'audace jusqu'à proposer des budgets allant jusqu'à dix fois celui de leurs concurrents le moins cher;
• lors de travaux à réaliser, mise en concurrence non effectuée par le syndic... sauf si demande expresse et insistante du conseil syndical;
• lumières qui restent allumées en permanence dans la copropriété (sur défaut du système d'arrêt ou blocage volontaire de celui-ci);
• fuites d'eau potable sur le circuit de distribution d'eau;
• dégradations dans les parties communes, qui donnent lieu à des charges de réparation;
• expertises d'équipements et vérifications de la conformité des normes dans la copropriété, suite à la découverte d'anomalies et de non-conformités (exemple : expert en bâtiment missionné par le conseil syndical, expert en acoustique missionné pour des problèmes de bruits);
• tentative d'un syndic (groupe) de faire payer les copropriétaires pour des sites web de type "intranet" ou "extranet" sans demander le consentement des copropriétaires, et sans proposer de réelle valeur pour ce service (ndla: l'intranet ou l'extranet est un site web détenu par le syndic et accessible aux copropriétaires, et qui propose des services en ligne en rapport avec la gestion courante de la copro).
• non réclamation par le syndic du montant d'un dédommagement, pourtant accepté et payé par l'assurance, suite à une procédure en dommage-ouvrage (DO). Le conseil syndical a été obligé de relancer le syndic pour que la somme soit virée au profit de la copropriété;
• contrat de maintenance pour la sécurité incendie démarré par le syndic avec un nouveau prestataire, alors que l'ancien contrat n'est pas terminé. Les deux prestataires interviennent alors sur la copropriété;
• facturation tous les ans par le syndic de visites de vérification sur la copropriété (le nombre de visites étant défini contractuellement). Mais les visites ne sont pas toutes effectuées au terme de l'année;
• suppression d’un contrat d’une centrale de surveillance associée à l’alarme incendie, car le prestataire ne se déplaçait jamais;
• facture d'entretien et de réparation des VMC qui augmente de 10% d'une année sur l'autre, sans raison valable. La facture redevient normale suite à un courrier adressé au prestataire et lui demandant des explications;
• facturation abusive pour un changement d'ampoule dans les parties communes : 2 euros pour le prix de l'ampoule... et 100 euros d'intervention !

De notre avis - en tant que copropriétaires et membres de conseil syndical - Les principaux risques ayant trait aux charges des copropriétés sont la surfacturation de services et d'équipements proposés par les prestataires, les tarifications opaques, les devis incompréhensibles, la non mise en concurrence sur les appels d'offres, le choix de prestataires ayant des intérêts à travailler avec le syndic (collusions), les dégradations (volontaires ou non) de la copropriété, les défauts de construction et les non-conformités qui mènent à des expertises et des actions en justice, les abus de certains syndics immobiliers, les équipements et services mal maitrisés qui génèrent gaspillages et maintenance supplémentaire dans la copro... et le fait de ne pas suivre et contrôler régulièrement les charges !