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Le risque de « laisser filer » les charges, et comment les dérapages peuvent mettre une copropriété en difficulté
Dans une copropriété, le risque de voir les charges augmenter - et même s'envoler - est important. Si l'on n'y prend pas garde, les copropriétaires peuvent se retrouver à payer des charges en augmentation constante, et perdre le bénéfice des économies qu'ils auraient pu réaliser autrement.
Cela est vrai de toutes les copropriétés, mais plus encore des grandes et très grandes copropriétés, celles qui comptent un grand nombre de lots et de copropriétaires.
Dans ce type de copropriété les dépenses par poste peuvent être très importantes... et les écarts de prix passer inaperçus. D'autant plus que ces écarts sont ensuite répartis sur un grand nombre de copropriétaires. Dans ce cas il est encore plus important de scruter les charges et négocier le montant de chaque prestation.
« Laisser filer les charges peut avoir de graves conséquences pour la copropriété »
Cela commence par du trop-payé de la part de chaque copropriétaire, mais peut ensuite se traduire par un manque de trésorerie chronique qui va pénaliser le bon fonctionnement de la copro. Un niveau de trésorerie optimal permet de régler les factures et faire en sorte que la copropriété conserve un bon état général, alors qu'un déséquilibre financier permanent va causer des problèmes en cascade. Un défaut de trésorerie peut empêcher le syndic (et en fin de compte le syndicat) de faire face aux urgences et d'entreprendre les travaux de réparation ou d'amélioration dans la copropriété.
Plus grave encore : des charges trop importantes peuvent amener certains copropriétaires à ne plus pouvoir payer leurs quotes-parts de charges, ou du moins les pousser à payer systématiquement en retard. En particulier, si les appels de fonds émis par le syndic correspondent à des dépenses très importantes, certains copropriétaires pourront avoir du mal à trouver les fonds requis. La conséquence immédiate est que la trésorerie disponible pour la copropriété diminue d'autant plus. Cela déclenche alors un cercle vicieux, certains résidents ne souhaitant plus payer leurs charges car les services ne sont plus assurés dans la copropriété.
L'aggravation permanente de la situation financière de la copropriété présente le risque de la mener à la faillite. Que faire lorsque la copropriété - et donc le syndicat - est plombé par des dettes trop importantes, que l'état physique de la copropriété se dégrade, que les services ne sont plus assurés, et que les copropriétaires décident « d'abandonner le navire » ?
Ce cas de figure est plus fréquent qu'on ne pense. Des dispositifs légaux sont prévus pour faire face à une faillite (ex: obligation du syndic d'alerter le conseil syndical et de recourir au Tribunal de Grande Instance pour nommer un mandataire judiciaire, procédure de sauvegarde de la copropriété)... mais c'est une situation à éviter à tout prix.