Devenir bailleur en copropriété : louer son logement et en confier la gestion à des professionnels - page 1

Au sein d’une copropriété immobilière coexistent deux types d’occupants : les copropriétaires résidents et les locataires. Chacun des lots faisant partie de la copropriété peut être librement occupé par son propriétaire ou mis en location. Dans le cas d'une location, le propriétaire est un « bailleur ». Les copropriétés contiennent de manière générale un nombre relativement important de propriétaires bailleurs, qui achètent la plupart du temps un bien à titre d'investissement. Le bailleur peut gérer la location par lui-même, et donc trouver lui-même ses locataires, ou bien s’en remettre à un professionnel comme une agence immobilière ou un notaire.

Liberté du propriétaire

Le propriétaire est libre d’assurer lui-même la mise en location de son bien. Cela implique pour lui d’assurer toutes les visites, la rédaction du contrat de bail, l’établissement des états des lieux d’entrée et de sortie, les interventions pour réparation... etc. Il sera évidemment le seul interlocuteur du locataire, aucun intermédiaire n'étant nécessaire entre lui et ce dernier.

Notez que ce fonctionnement permet de réduire les coûts de location au strict minimum, mais en contrepartie, le bailleur doit tout gérer seul.

Afin de s’économiser du temps et de l’énergie, mais aussi pour trouver les compétences nécessaires, il peut confier la gestion de la location de son bien à un professionnel. Parmi ceux-ci figurent les agences immobilières et les notaires.

Mandater une agence immobilière

Afin de s’éviter maintes démarches, un copropriétaire peut donc s’en remettre à des professionnels.

Leur activité est régie et encadrée par la loi « HOGUET » du 2 janvier 1970, impliquant notamment l’obtention d’une carte professionnelle délivrée par le Préfet, et la souscription d’une assurance professionnelle.

Afin de bien délimiter le périmètre de son intervention, l’agence devra souscrire un contrat avec le copropriétaire. Le propriétaire devient alors « le mandant », et l’agence « le mandataire ».

Pour la location il existe deux types de mandats, suivant de ce que recherche le propriétaire.

Le mandat de location

C’est un contrat passé entre le copropriétaire et l’agence immobilière, au terme duquel la recherche du locataire est lancée.

Ce contrat comportera les identités des deux signataires, la mention précise du bien à louer, les jours et heures de visite possibles, les frais, ainsi que d'autres mentions. Il sera signé par les deux parties, comme tout contrat qui se respecte.

L’agence immobiliere aura aussi l’obligation de rédiger le contrat de bail, de faire l’état des lieux d‘entrée et de sortie, et de s’assurer que le locataire a souscrit une assurance. Elle devra aussi lui remettre aussi tous les diagnostics sur le logement imposés par la loi (ex: performance énergétique, exposition au plomb).

Une fois le locataire dans les lieux il sera en contact direct avec le propriétaire : l’agence immobilière s’efface et n'intervient plus. Les loyers seront par conséquent versés directement au propriétaire bailleur.

Ce mandat de location peut être soit « simple », c’est-à-dire que le propriétaire bailleur peut chercher par lui-même un locataire ou faire appel à une autre agence en parallèle de la première, soit « exclusif ». Dans ce dernier cas de figure une seule agence est mandatée. Ce point devra être clairement indiqué dans le contrat.

Si c’est un premier locataire, le mandat de location devra se combiner avec un mandat de gestion.

Le mandat de gestion

C’est aussi un contrat qui lie le copropriétaire bailleur à l’agence de location. Outre les mentions déjà indiquées pour le mandat de location, ce contrat devra précisément mentionner l'étendue de la mission et les actes que l'agence devra accomplir.

Dans ce cas, le professionnel doit rechercher le locataire, assurer la rédaction du contrat de bail, remettre tous les diagnostics sur le logement, et faire les états des lieux d’entrée et de sortie. Cette liste n'est pas exhaustive.

Il sera le véritable intermédiaire entre le locataire et le propriétaire du logement. Il assurera donc la gestion de la relation et des difficultés rencontrées avec le locataire. Il assurera aussi la perception des loyers, qu’il reversera au propriétaire bailleur moyennant une commission.

La liste des actes que pourra accomplir l’agence immobilière au nom du propriétaire bailleur sera contractuellement fixée. Cela pourra même aboutir à ce que l'agence établisse un récapitulatif pour la déclaration des impôts.

Rémunération du contrat

Comme dans tous domaines, la prestation d’un professionnel est payante. Même en matière de mise en location d’un bien l’agence est tenue par l’information obligatoire du consommateur. Elle devra en conséquence afficher clairement ses tarifs.

Il ne faut pas oublier que les honoraires des agences immobilières sont libres depuis 1987 mais ils doivent être affichés, notamment en vitrine (cas des agences ayant des locaux physiques).

Partant de ce postulat, il est facile d’en déduire que d’une agence imobilière à l’autre, le montant à payer sera variable.

En matière de location, les frais à acquitter représenteront un pourcentage du montant annuel des loyers.

Dans le cadre d’un mandat de gestion, seul le propriétaire devra payer les honoraires de gestion. Par contre, les honoraires classiques de « mise en place d'un locataire » (négociation, rédaction du bail...) seront payés par moitié par le locataire et par le bailleur si le logement proposé est non meublé (loi du 6 juillet 1989).

Résilier un mandat

Comme tout contrat qui se respecte, il peut être mis un terme au mandat, soit en ne le renouvelant pas, soit de façon anticipée.

Cependant, le mandat de location a une durée incompressible de 3 mois, puis il est renouvelé pour 12 mois. Par conséquent, durant cette première période de 3 mois il demeure valable quoiqu’il arrive. Passé ce délai, il peut être mis fin au contrat par lettre recommandée avec accusé de réception (loi « CHATEL ») avec un préavis de 15 jours.

Le mandat de gestion peut également être interrompu, au moment de la date anniversaire, et sans avoir à évoquer de motif. Il faut cependant respecter un préavis (en général de 3 mois) sauf dispositions autres dans le contrat. Le bailleur devra alors aviser son locataire de ne plus verser les loyers à l’agence.

Il peut y avoir une résiliation anticipée mais l’agence demandera quand même des honoraires qui auront été prévus dans le contrat.

Pour finir

Mettre en location un bien n’est pas une tâche aisée et la tentation est grande de le confier à des professionnels. Ces derniers ont une activité encadrée et réglementée. Si la relation entre bailleur et agence immobilière connaît des hauts et des bas, chacun a cependant un leitmotiv : assurer une bonne gestion du bien, afin de le rentabiliser au mieux.